유통사 리츠 살펴보기

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집하여 실물 부동산, 개발사업, 유가증권 등에 투자하여 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 주식회사 형태의 부동산 간접투자 상품입니다. 부동산투자회사라고도 불리기도 합니다.

지난해 글로벌 증시가 급격히 변동하는 속에서 높은 수익률로 주목받았던 해외 리츠 재간접 펀드가 올해 초 이후에도 꾸준히 수익을 과시하고 있습니다. 작년에는 2020년 도쿄 올림픽을 앞두고 일본 부동산 호황에 일본지역에 투자하는 리츠 상품만 주목받았는데요. 올해는 미국 상장 리츠에 주로 투자하는 글로벌 리츠 재간접 펀드와 홍콩, 호주 등에 투자하는 아시아. 태평양 리츠 펀드로 관심이 확대됐습니다.

리츠 펀드는 증시 불확실성이 커질 때 주목받는 대표 상품인데요. 상장된 리츠 주식가격이 변동됨에 따라 차익을 얻는 동시에 부동산 임대수익 등 배당 수익을 함께 추구하기 때문입니다. 시장 상황에 따라 리츠 주가가 흔들리더라도 배당 수익이 투자 안전판 역할을 할 수 있습니다. 리츠 펀드의 강점은 지난해 증시 변동성이 급격히 커졌던 상황에서 두각을 나타냈죠.

3개월 동안의 수익률을 보면 1위가 247%에 달하고 5위는 약 2%가 되네요. 그만큼 코스닥 주가가 안정권에 올랐다는 것이죠. 그렇다면 해외 부동산형은 어떨까요? 해외 리츠는 3개월 것을 살펴보니 5위권 내가 거의 대부분 아시아 관련 펀드였어요. 최고가 6%, 5위가 약 8% 정도 수준이었어요. 펀드의 수익률은 기간을 어느 시점부터 보느냐에 따라 다릅니다.

지난해 주식시장 상황이 반영된 최근 1년 수익률 기준으로 일본 리츠 펀드(13.36%)와 글로벌 리츠 펀드(12.75%), 아. 태 리츠 펀드(10.72%) 등 리츠 펀드 전 유형에서 모두 두 자릿수대 수익률을 기록할 정도였습니다.

요즘 국내 최대 규모 리츠에 관심을 모으고 있습니다. 바로 유통사 리츠인데요. 홈플러스 리츠(한국 리테일 홈플러스 제1호 위탁관리부동산 투자회사)는 당초 작년 11월 증시를 목표로 했습니다. 하지만 상장 시기를 올해 2월로 늦추었습니다. 공모 규모를 2조원 이상을 총 1조 7000억원으로 당초 계획 대비 소폭 축소했어요. 공모 물량이 많아서 포트폴리오 재조정 등 투자 결정을 하는데 시간이 걸리기 때문이었다고 하죠. 

홈플러스 리츠는 공모 물량 중 절반 이상을 해외 투자자가 차지할 것으로 예상하고 있습니다. 홈플러스는 1조원 부동산 리츠가 2월로 예상했던 상장시기를 이달 29일로 앞두고 있습니다.

홈플러스 공모는 홈플러스와 홈플러스 스토어즈가 소유한 대형마트 81개중 51개점을 매입하게 되는데 이 매장에서 나오는 임대료를 주식 투자자들에게 배당으로 지급하게 됩니다. 예상 공모액은 최대 1조 274억 원이고 상장 후 첫 2년간 내건 목표 배당 수익률은 7%를 내걸고 있습니다.

은행이자가 2~3%인데 상당한 수익률입니다. 평균 배당수익률이 예금금리 3~4배에 달하고 적은 금액으로 투자할 수 있고 주식 형태라서 언제든 매매가 가능하다는 점이 장점으로 부각되고 있죠.

그동안 개인투자자가 할 수 있는 공모 리츠가 워낙 적어서 투자 기회가 많지 않았는데 이번에 1조원이 넘는 공모 리츠가 나오다보니 그만큼 관심을 가지게 되는건 사실입니다.

유통업은 부동산과 뗄 수 없는 관계인데요. 오프라인 유통매장의 성패는 입지에 달려있기 때문이죠. 때문에 전통적으로 유통 업체들에는 알짜 부동산 보유가 경쟁력이었습니다. 하지만 선진국 유통사들은 온라인 유통업의 판세가 커지면서 이런 부동산 보유를 줄여왔습니다. 유통사 리츠들을 이용해 부동산 보유를 줄이기 시작했습니다.

국내에서 유통업체의 대규모 리츠 공모의 실적이 약속한대로 수익률이 날 수 있느냐가 의문입니다. 작년에 이마트와 홈플러스, 홈플러스 롯데마트 등 대형마트 3사의 매출이 전년대비 2.3% 감소했기 때문인데요. 홈플러스에서는 마트 확정 고객을 확보했기 때문에 배당이 상대적으로 안정적일 수 있다고 하고, 일부 매장이 폐점되더라도 그 매장을 팔아서 현금화 할 수 있다는 안전장치가 될 수 있다고 말하고 있습니다.

하지만 다른 유통사들은 온라인 매장에 대한 대책을 세워나가고 있지만 홈플러스는 온라인 매장에 대한 별다른 대응이 없다는 것과 매입하게 되는 51개의 점포의 입지 여건이 과연 알짜배기인지 꼼꼼하게 주의를 기울여야 합니다. 51개의 점포는 상장 전 공모 청약을 모집할 때 공개될 예정입니다. 홈플러스의 리츠가 성공한다면 다른 유통사 리츠도 줄을 잇게 될 것이라 유심히 살펴보는 것이 좋을 것 같습니다.